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限售城市或超五十个 新房"转手"料需等四五年

中国新闻网   2017-06-13 09:03

[摘要] 走过限购限贷的传统线路,多地楼市开始探索针对销售端的调控手段,或直接限制销售价格,或为房屋“转手”设置时间门槛。在业内人士看来,楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”,未来实施限售城市或超过50个。

走过了限购限贷的传统线路,多地楼市开始探索针对销售端的调控手段,或直接限制销售价格,或为房屋“转手”设置时间门槛。在业内人士们看来,楼市调控已经迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”,未来实施限售城市或超过五十个。

超三十六城启动住房限售

始于2017年3月份的限售政策,迅速成为楼市调控的主流,甚至出现了“一日三地”齐限售的情景。2017年5月20日,长沙、无锡、嘉兴三地相继出台限售政策,进一步加强楼市调控力度。

长沙市在继续加码限购的同时,首次提出在限购区域内购买的商品住房,需取得不动产证满2年后上市交易;与之类似,嘉兴对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得不动产证未满2年的不得上市交易;相比之下,无锡则细分了单位购房和个人购房的限售年限,居民家庭购买住房在取得不动产证2年内不可转让;法人单位购买住房3年内不可转让。

根据中原地产研究中心统计数据,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过三十六个城市,首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。

新房“转手”或要等四五年

尽管都是限售,但各地在政策的细节上考量却略有不同。

首先是限售年限的差别,记者梳理发现,大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让,并且前提都是在限购的区域内;而保定白沟新城则将禁售期定为5年,时间较长。

其次,在限售对象方面,杭州明确限售对象仅为企业,提出企业购买杭州限购区域住房需满3年能上市交易;保定白沟新城等地政策限制的是非本地户籍居民(家庭);广州、无锡则对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”;当然,多数城市的限售政策则面向的是全部住房交易对象。

“未来在这些城市要买新房,或许要在4-5年后才可出售。”中原地产首席分析师告诉记者,由于限售城市很多还是以新房交易为主,从签约到拿到不动产证普遍需要一两年时间,加上2-3年的禁售期,“转手”周期明显被拉长。

楼市“去杠杆”利好刚需购房者

“事实上限售就是楼市的‘去杠杆’政策,使得购房者们必须要以自用为目的配置资金。否则按照4-5年的交易周期,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”

即使现在在限售的城市购买了新建住宅,可能也要到2021年才可能再去上市交易了。多位业内人士认为,限售明显打击了投机需求,降低房地产市场的投资属性,影响了炒房者短期获利的可能性。“对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大”。

限售或继续向三四线城市蔓延

按照此前的惯例,各地调控政策大多会以一线城市为导向,然而,限售政策却多出现在三四线城市

“在三四线城市中,一些房屋售出后,既不出租、也不自住的,就直接空置等待转手。通过限制住房交易,能够防范此类住房不断被转让。”某研究院智库中心研究总监告诉记者,而大城市则较少出现此类情况,即便是投资性购房也会考虑出租,房屋利用效率更高。“因此,大城市不会盲目采取限售或者说限转的做法”。

在另一方面,由于一线城市的购买力外溢,促使这些三四线楼市逐渐升温,限售举措的及时出台,也对抑制炒房需求有积极作用。

从统计局此前发布的70城房价数据中可以看出,三线城市房价环比涨幅已超过一二线城市。4月份,70城房价中,新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市,分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安、韶关,涨幅为2.6%,几乎被三线城市包揽。

“相比往年,在本次调控周期最明显的是增加了限售+限商。”当下一线城市主要特点是限制商办项目购买,北京、上海等地全面收紧;而对其他城市来说,限售的范围越来越大,预计将快速向三四线城市蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。

在专家看来,楼市的“减法”已做到,调控迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

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