房天下 >   资讯中心   >   市场   >   正文

上半年去库存效果明显 三、四线城市区域分化

人民日报     2017-07-17 08:54

[摘要] 今年是实施“十三五”规划的重要一年,也是供给侧结构性改革的深化之年。半年已过,“三去一降一补”有什么成效?三、四线楼市库存是否依然“压力山大”?“僵尸企业”处置得如何?企业杠杆率有没有降低、成本有没有下降?百姓迫切需要解决的短板补上了吗?

上半年去库存

数据来源:国家统计局

2017年是实施“十三五”规划的重要一年,也是供给侧结构性改革的深化之年。半年已过,“三去一降一补”有什么成效?三、四线楼市库存是否依然“压力山大”?“僵尸企业”处置得如何?企业杠杆率有没有降低、成本有没有下降?百姓迫切需要解决的短板补上了吗?

围绕这一些社会关注、各方关切的重要经济问题,我们在年中之际推出“‘五大任务’半年报”系列报道,通过个体生活的变化,以小见大,深度剖析半年来供给侧结构性改革的难点、痛点、亮点和突破点。

老傅的庆幸

“一年间的竟房价涨了1倍,还一房难求,如果今年才出手,肯定买不起了”

在酷热难耐的夏日晚上,家住河北沧州禧福荷堂的傅小荣如往常一样饭后遛弯儿。路过一处高档小区,瞥见门口摆着“天成熙园15000/平方米”的房价板,老傅立刻回想起今年自家新房交钥匙的场景:“就一年时间,我相中的那套6000多元每平方米的房子,售价居然到了1.1万到1.2万,涨了1倍,且高价之下一房难求。”

老傅本就是“有房一族”,2015年,因为儿子要结婚,老两口合计着再给孩子买套房。彼时的售楼处还算安静,房源也充足,好地段、好房型随便挑,偶尔还能赶上送车位、打折的优惠。老傅看房看得优哉游哉,“2015年的商品房,6000元就算贵的,即便涨价也是一个季度一两百块,是可以接受的缓慢上涨。没成想,一过完2016年农历新年,形势突然紧张起来,房价像坐火箭一样嗖地蹿了上去。那段时间的沧州楼市可谓一天一个样,每天去询价,得到的回复都是‘今天又涨了点’。”老傅再也无法淡定,在售楼人员的催促下,迅速相中一套房,2月底就交了定金。

原本平静的沧州楼市突然成了“香饽饽”,与房贷政策的调整不无关系。2016年2月,央行联手银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,居民家庭首次购房个贷的首付比例降到25%,各地还可下浮5个百分点。此后不久,为解决一、二线城市价格泡沫和三、四线城市库存积压并存的问题,热点城市重启限购政策。政策的一松一紧产生溢出效应,一、二线城市的土地热迅速转移到三、四线城市。

等老傅的亲戚2016年“五一”再去看房时,发现同一小区的房源竟已全部售罄。“售楼大厅里熙熙攘攘全是人,几个月前催促我买房的销售人员追问我要不要卖房。小区房价已经从签约时的每平方米6000元涨到了8000元。”老傅感到不可思议。

“在最近几个月,不少高端商品房均价都保持在14000至15000元,听朋友说他们家附近都2万了,这还是沧州吗?!”老傅很感慨。

从去年的夏天到今年的夏天,三、四线城市中也出现了热点的城市,库存销售得如火如荼,房价就像打了一剂“强心针”,迅速膨胀。根据国家统计局的数据,截至今年5月份,全国商品房待售面积同比下降8.5%,连续5个月呈现同比下降态势。5月全国商品房库存为66018平方米,为21个月以来的值。据中原地产研究中心统计,今年上半年,全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比2016年同期上涨了42.6%,土地市场平均溢价率为40%,刷新历史纪录。对此,在低点“以白菜价抄着了”的老傅心情复杂:“我感到庆幸,也觉得后怕,如果今年才出手,肯定买不起了!”

三、四线城市房价的飙升,也“吓退”了一大批想在城里买房的农业转移人口,有违去库存政策的初衷。小傅感慨道,前几年沧州房价一直徘徊在四五千元,交十几万元首付就能在城里有套体面的住房。现在,即便是中低端的房子,一套也过百万。大部分进城务工农民,月工资只有几千元,买房至少要交30万首付,每个月再还贷,负担太重。

“我也是农民出身,来城里打工,见识了各种好,不愿再回去。当年白手起家,我是咬着牙买的第一套房。但现在这么高的房价,有刚需的老百姓确实买不起了,牙咬碎了也没用。更别提农民在城里买房没有公积金,贷款也不好办。”小傅说。

正是面对这种新变化,热点三、四线城市在去库存的同时,调控政策也应运而生。今年3月23日,继石家庄、保定、廊坊等地出台关于加强房地产市场调控意见后,沧州也发布了调控措施,通过户籍和贷款等条件限购。果然,对政策极为敏感的楼市被“速冻”——沧州房价虽然坚挺,但购房者不再趋之若鹜,大部分持观望态度。小傅经营的中介公司从4月中旬就感到了“寒意”,至今月均成交量也就1—2单。

三线城市政策收紧,四线城市呢?此前,沧州市下属县城的楼市普遍萧条,房源充裕。但最近这两个月,县里的房子也紧俏了起来。小傅回忆,5月份有几位农村客户想给孩子买房结婚,市里房子贵得离谱,最终只能选择到次一级的县城购房。

“3月以来,南皮县、河间市等地的库存逐渐被消化,泊头市的房价已经从去年的4000多元攀升到8000元。只有黄骅市外来人口少,房子还有富余,但价格也开始抬头。目前沧州市和各县城基本没有库存压力了。听说邢台还有一定数量的烂尾楼,那边的同行正在想办法提升房源周边环境,增建配套设施,缓解库存压力。”小傅说。

业界思考

2017年上半年,以沧州为代表的三、四线楼市,变化还是相当大。

在年初时,沧州楼市热火朝天,企业盈利高达50%,远超正常情况下的15%。为抑制房价过快上涨,市政府加大了住房用地的供给力度,从每年2000亩增加到3000亩。但地价没能随之下降,年初每亩800万元的地价,到6月底已经高达每亩1300万元。

3月限购政策出台后,开发商的日子不好过。特别是由于前期房价居高不下,一些惜售的新项目还来不及开盘,导致限购政策出台后,销售陷入了僵局。

针对市场新变化,一些开发商也在寻求与地方政府合作,参与到实行货币化安置的棚户区改造项目中。希望减轻自身库存压力,也给棚改户提供更大的安置房选择空间。但是,棚改项目毕竟数量有限,利用棚改去库存的效果并不明显。

到底怎样才算健康地去库存?显然不能总靠临时出台限购令。如果想在保持楼市稳定的前提下去库存,可能需要借鉴有些城市的做法,先限地价,再限房价。地价不控制,房价很难降;房价虚高,老百姓有刚需的买不起,做投资的也会观望,还会积累新的库存。

想实现“房子是用来住的,不是用来炒的”,不能仅靠短期的硬限制,更要依赖长期的软调控,不同城市应该利用地缘优势差异化发展,尽量实现供需两端的平衡。

——河北盐百集团房地产公司总裁 张克骞

100 100
收藏
更多

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注房天下官方微信

新房、二手房、租房,特价房大平台!

一周热闻

  • 10月70城房价变动出炉 蚌埠商品住宅价格同比增幅11.1%

    10月70城房价变动出炉 蚌埠商品住宅价格同比增幅11.1%

  • 汇金商业广场(二期)项目公示

    汇金商业广场(二期)项目公示

  • 第五届全国文明城市名单公布!恭喜蚌埠创城成功!

    第五届全国文明城市名单公布!恭喜蚌埠创城成功!

  • 从2017年全国房地产210次调控 看明年楼市发展趋势

    从2017年全国房地产210次调控 看明年楼市发展趋势

    实时要闻 更多>>
    相关新闻 更多>>
    相关知识 更多>>
    新闻聚合 换一换
    关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
    Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
    Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
    违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com