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房地产长效机制何处着力? 防控房地产风险不容有失

经济日报   2017-11-22 09:00

[摘要] 房地产长效机制何处着力“房子是用来住的,不是用来炒的”,在党的十九大报告中,这一备受人们关注的表述,被再一次强调和明确。

房地产长效机制何处着力

“房子是用来住的,不是用来炒的”,在党的十九大报告中,这一备受人们关注的表述,被再一次强调和明确。如何通过多主体供给、多渠道保障、租购并举等制度设计实现“让全体人民住有所居”的目标也成为城市发展的重要课题——

防控房地产风险不容有失

当前房地产调控进入“走钢丝”阶段。但这样的紧平衡不可能长期存在,任何一个富有弹性的系统,必然有冗余的调控机制,有识别风险和应对危机的能力储备

随着房产价值在居民财产中的比例不断提高,普遍认为,加码房地产风险防控不容有失。

国务院参事室参事、住房和城乡建设部原副部长指出,大量人口从中小城市流向大城市,只有少数十几个城市有持续吸纳跨省流动人口的能力,更重要的是,这十几个城市的金融资产占我国所有金融资产的一半以上。“一旦这些城市的房地产市场崩溃,也就意味着50%以上的金融资产中的70%突然就没有了,这个问题不容小觑。”仇保兴说。

这在中国人民大学社会与人口学院副院长的研究中也得到了验证。指出,我国超大城市和特大城市吸纳的常住人口超过了总人口的50%,相比之下,中小城市的人口吸引力较低。随着大城市规模继续扩张,人口的聚集效应在未来会更加明显。他建议,建立住房市场监管体系,重点关注“房价泡沫城市”的风险防范和隔离。

“当前房价处在系统最脆弱的时候,高售租比、高房价收入比、高房价撞在一起,房地产调控进入‘走钢丝’的阶段。但这样的紧平衡不可能长期存在,任何一个富有弹性的系统,必然有冗余的调控机制,有识别风险和应对危机的能力储备。”在看来,削减房地产的投机和投资属性,降低金融杠杆等,是增强系统韧性的长期之策。增加低收入者住房供给渠道、丰富调控主体工具手段等是应对不确定性风险基本途径。强化调控主体的灵活性、适应力和协调性,摆脱房地产投资土地财政依赖症,则是防范房地产市场“黑天鹅”“灰犀牛”的不二选择。

在武汉市江岸区一处人才公寓,大学生领到公寓钥匙。 武汉市大学生人才公寓主要面向毕业3年内、在武汉就业创业且家庭在本市无自有住房的大学毕业生,租金低于市场价。

多渠道增加住房供给

从需求侧出发,针对不同群体的不同需求,在供给侧进行多种住房供给形式的改革和尝试,正在从更大的层面展开统筹

住有所居,是每个家庭的奋斗梦想。对于外来务工人员、新就业大学生等城市“夹心层”和弱势群体来说,如何让他们居者有其屋,更是着力的重点。

“流动人口是我国特别是特大城市中的住房困难群体。2016年,中国流动人口的整体规模大概是2.4亿,约占城镇人口的30%,而这些人主要集中在特大城市。”中国人民大学公共管理学院学术委员会主任叶裕民指出,租住城中村私人住房是特大城市流动人口住房的主要形式。然而,传统城中村改造模式面临3大难题,一是排斥性改造,没有考虑农业转移人口市民化的居住和发展需要,不符合新型城镇化发展的需要;二是公共空间不足,特别是生活类和文化类公共空间缺乏,没有形成现代城市居住区相匹配的人居环境;三是交易成本高。随着城中村的改造,流动人口只能不断向外搬迁扩散,越住越远。

“这些流动人口到底能住得起什么样的房子?我们主要还是要通过市场解决。几千万人不能完全靠保障性住房,政府有心但没有这个能力。”叶裕民表示,对广东流动人口的问卷调查发现,他们对住房的可支付能力实际上是分化的。她给出的方案是,以城中村改造为抓手,为大城市流动人口提供“二二四二”的供给结构。具体来说就是,20%的高收入外来常住人口自行购买或租赁住房;20%中低收入单身者居住企业或开发区的职工宿舍;40%中低收入者通过包容性城中村改造,租住农民提供的合法的可支付健康住房;20%低收入者依赖政府的公共住房,以限度降低特大城市市民化的公共成本。

中国人民大学公共管理学院住房发展研究中心主任吕萍认为,从供给侧的角度讲,多主体供给、多渠道保障、租购并举这几个关键词之间是互相联系的,而不是孤立的。从需求侧来看,意味着不同的群体可以有不同的定位、不同的选择。构建住房长效机制,要从更大的层面进行统筹,比如城乡之间、地区之间、城市群之间。

2015年,人大常委会通过相关决定,推进农村“三块地”改革试点,即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。近日,人大常委会又通过决定,改革试点期限延长一年至2018年12月31日。

今年8月,国土部、住房和城乡建设部印发方案,确定批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。“这是非常重大的突破,对于打破一级土地市场垄断,完善市场机制具有重要作用。”吕萍说。

吕萍认为,“三块地”改革使住房的供地规模和空间规模得到极大拓展,使得城乡住房的局部供求矛盾得到缓解。城乡土地供应关系的进一步理顺,住房保障的进一步完善,城乡居民选择能力的提升,将促进住房市场的健康发展,有助于住房长效机制的构建。

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